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中國房價見頂了嗎 答案下周出來
2017-05-26 21:21:23
來源:財牛網財經

  本周不少市場參與者仍在暑期休假模式中,加上日本周四的假期,都對市場人氣產生影響。主要關注點是美聯儲升息預期復蘇,以及新西蘭央行降息。下周重要經濟數據相對較少,但美聯儲和澳洲聯儲將分別公布政策會議記錄。美聯儲官員洛克哈特和威廉姆斯也將各自發表演說,市場將從中解讀有關利率前景的線索。

  未來一周,中國將公布7月份的住宅銷售價格變動情況,該數據或反映中國的房地產市場繁榮是否正失去動能。(詳細解讀見本文下部分)

  歐洲方面,市場將密切關注一系列經濟數據以研判英國公投退歐的影響。最重要的數據將是勞工市場和通脹的數據。鑒于經濟活動對于勞工需求的影響會出現滯后,因此即便是申領失業金數據可能都不會揭示很多;蛴懈喑醪桔E象顯示英鎊貶值開始導致物價上漲。預期房產要價下跌是體現英國退歐最明顯的跡象。

  在英國以外地區,德國ZEW調查指數將受到密切關注。歐洲央行7月政策會議紀要將提供有關決策者如何判斷英國脫歐對歐元區影響的線索,此前歐洲央行行長德拉吉的記者會語焉不詳。

  中國數據前瞻

  8月18日周四,中國7月份住宅銷售價格

  中國國家統計局將公布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況;該數據或進一步證明中國的房地產市場繁榮正失去一些動能。先前的數據顯示,2016年1-7月份住宅銷售面積同比增長減緩至26.7%,相比之下1-6月份的住宅銷售面積增幅為28.6%。

  各個地區的交易數據表明隨著南京、蘇州等更多城市引入了新的措施調控房價,各大城市住宅銷售價格可能呈現漲跌不一的態勢。問題是一線城市和部分二線城市住宅價格快速增長的勢頭是否已經進一步減緩。

  盤古智庫宏觀經濟研究中心高級研究員張明撰文稱,一個完整的價格變化周期長度約為3年,主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成。每個階段持續約0.5~1年。從價格看,當前多個主要城市的房價上漲已經明顯趨緩,房價周期頂部已現。

  從第二季度房價運行結果看,深圳、上海、北京等主要城市的房價同比漲幅已明顯回落,圖形中已出現顯著的頂部特征。這說明本輪房價周期已達頂部,接下來將進入0.5~1年的減速上漲期。我們預期2016年四季度至2017年一季度,部分城市房價即將停止上漲,轉而進入回調期。

  歐洲數據前瞻

  要點

  8月16日9:30,英國通脹率料將小幅走高

  8月16日10:00,德國ZEW指數是本月首個重要調查數據

  8月17日09:30,英國就業數據或能提供英國脫歐影響線索

  8月18日12:30,歐洲央行會議紀要

  8月19日9:30,英國凈借款額數據

  8月15日,英國Rightmove房價指數勢將進一步走軟

  Rightmove在半夜12點之后公布英國8月房價指數;房地產市場短期內可能走軟,因前景不明降低房產需求;不過按揭成本下降并且供應缺乏可能降低這種沖擊。

  8月16日9:30,英國通脹率勢將小幅攀升

  英國消費價格通脹率可能在7月份進一步小幅攀升

  CPI變動率可能受到燃油和食品價格上行的帶動

  8月16日10:00,德國ZEW是本月首個重要調查指數

  德國ZEW是歐元區8月份的首個重要軟數據;7月份的現況和預期分項指數都下滑---后者出現2012年6月來最大降幅。不過該調查的受訪者---金融分析師---傾向于受到市場波動的影響;因此德股DAX自6月底以來的反彈可能讓他們歡欣鼓舞。這也是主要調查指數中唯一一個迄今暗示第三季GDP增長率放緩的指標。

  8月18日10:00,歐元區通脹率可能攀升受食品和飲料影響

  8月18日12:30,歐洲央行會議紀要

  市場參與者將審視歐洲央行7月政策會議紀要,以便獲取有關決策者如何判斷英國脫歐對歐元區GDP和通脹率影響的線索。投資者還關注ECB可能如何調整QE參數以解決可供購買債券數量減少的問題。

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  中國房價周期欲見頂市場情緒宜先知

  摘要

  中國歷年房價波動呈現出明顯的周期性趨勢。從價格看,當前多個主要城市的房價上漲已經明顯趨緩,本輪房價周期頂部已現,接下來將進入0.5~1年的減速上漲期。我們預期2016年四季度至2017年一季度,部分城市房價即將停止上漲,轉而進入回調期。從開發看,房地產資金來源收緊,開發速度亦明顯放緩,行業即將迎來新一輪調整。

  全國房價普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在結構性差異。常住/戶籍人口比例、就業人口比例、房價收入比、人均廣義庫存量四項指標對某些城市有很好的預測能力,但對另外一些城市預測效果不佳。本質上,不同因素對各地區購房情緒的影響程度不同。購房決策時應充分感受本地市場情緒,及時調整策略。

  正文

  一、 本輪地產周期頂部已現,回調可期

  我們在第一季度房地產專題報告中曾經闡述,我國房地產價格變化存在的明顯周期現象(詳見《資金政策驅房價,人口庫存決漲跌——2016春季國內房價專題報告》)。一個完整的價格變化周期長度約為3年,主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成。每個階段持續約0.5~1年。

  從價格看,當前多個主要城市的房價上漲已經明顯趨緩,房價周期頂部已現。從第二季度房價運行結果看,深圳、上海、北京等主要城市的房價同比漲幅已明顯回落,圖形中已出現顯著的頂部特征,亦印證了我們在一季度的判斷。筆者認為,這說明本輪房價周期已達頂部,接下來將進入0.5~1年的減速上漲期。我們預期2016年四季度至2017年一季度,部分城市房價即將停止上漲,轉而進入回調期。

  從開發看,房地產資金來源收緊,開發速度亦明顯放緩,行業即將迎來新一輪調整。隨著商品房銷售放緩,房地產開發的資金來源和新開工面積均出現了顯著的回調趨勢。筆者在前文中提出,本輪房價上漲與前幾輪的最大區別在于房價啟動先于房地產行業啟動,(詳見《資金政策驅房價,人口庫存決漲跌——2016春季國內房價專題報告》)。被房價拉動的地產開發在多方面因素作用下僅持續約一個季度便開始萎縮,無疑說明被價格強行拉動的行業上升周期難以持續。全球避險情緒和流動性過剩給多個過剩行業帶來了類似的喘息機會,但其中蘊含的風險仍需重點關注。

  二、城市間房價上漲邏輯的結構性差異

  全國房價普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在本質區別。表1顯示了4-7月35個大中城市房價漲幅排名前20位。我們曾在一季度報告中選取了常住/戶籍人口比例、就業人口比例、房價收入比、人均廣義庫存量作為評價指標,預測了最具上漲潛力的七個城市。

  從結果看,報告發布后實際漲幅前七的城市中,廈門、杭州、福州、天津四個城市均在預測范圍,且預測名次與實際情況基本相同,說明選取的四個因素在很大程度上決定了房價漲幅。但也應看到,合肥、南京、武漢在我們選取的指標中表現均不顯著,預測排名僅為中等水平。同樣的指標在不同城市間預測能力的明顯區別,代表不同城市的上漲邏輯可能存在結構性差異。

  選取的指標只涵蓋了基本面因素,但實際購房決策與地方限購嚴厲程度、羊群效應程度、地區投資偏好等不可量化的因素關系同樣緊密。本質上,不同因素對各地區購房情緒的影響程度不同。如何量化這種影響,還是學術界亟需繼續解決的問題。從投資角度看,筆者認為應在了解基本面情況的基礎上,實時感受本地市場情緒變化,才能做出相對合理的投資決策。

  表:35個大中城市房價漲幅排名前20位(2016年4-7月)

  城市4-7月漲幅排名

  廈門14.31% 1

  合肥13.02% 2

  南京10.49% 3

  武漢7.72% 4

  杭州7.15% 5

  福州6.83% 6

  天津6.35% 7

  上海6.11% 8

  南昌6.09% 9

  深圳6.02% 10

  北京5.89% 11

  濟南5.70% 12

  石家莊4.12% 13

  蘭州2.98% 14

  鄭州2.73% 15

  長沙2.52% 16

  南寧2.19% 17

  貴陽2.05% 18

  寧波1.96% 19

  廣州1.87% 20

  數據來源:Wind、PRIME。

  (作者為張明、鄭聯盛、王宇哲、楊曉晨、周濟,其中張明為盤古智庫宏觀經濟研究中心高級研究員,鄭聯盛、王宇哲、楊曉晨、周濟均為盤古智庫宏觀經濟研究中心研究員。盤古智庫是由中外知名學者組成的公共政策研究機構,聚焦創新創業、宏觀經濟金融與國際關系研究。)


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